欧宝娱乐APP-宋都服务折戟港交所:自身造血不足、盈利能力下滑


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  近三年外拓中标项目仅3个。

  本文为IPO早知道原创

  作者|苍穹

  微信公众号|ipozaozhidao

  据IPO早知道消息,宋都服务集团有限公司(简称“宋都服务”)于1月24日递交的港股招股书届满6个月,已于昨日(7月24日)失效,信达国际担任独家保荐人。

  招股书资料显示,宋都服务于1995年在杭州成立,宋都股份(600077.SH)董事长俞建午通过家族信托控制其股权的95%,为其最终控制人,也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。俞建午90后女儿俞昀自2018年3月加入宋都服务,现担任公司董事会主席兼执行董事,亦可看作这是一次二代接班的前哨站。

  宋都服务股权结构(来源:招股书)

  当然,招股书失效并不意味着宋都服务就此与港交所绝缘,其只需更新招股书即可延续上市进程,特别是在疫情后物业价值更为凸显的背景下,相信宋都服务不会错过这样一个绝佳时机。而从此前披露的招股书来看,宋都服务的体量过小、盈利偏弱依然值得投资者关注。

  受困浙江,自身供血不足

  宋都物业从浙江发家,历经二十余年的发展,已将服务拓展至合肥、舟山、宁波、衢州等10个城市。截至2019年9月30日,宋都服务在中国设有8间附属公司及12间分公司,向在管总建筑面积约为4.0百万平米的27项物业提供物业管理服务。于最后可行日期,其的在管总建筑面积约为5.9百万平方米。

  按物业管理综合实力计,宋都服务于2017-2019年分别位列中指院排名第81、第71及第65。而在总部设在杭州及浙江省的物业服务百强企业中,宋都服务按纯利计分别排名第9及第10。

  纵然如此,宋都服务属于“袖珍”物业公司范畴。克而瑞数据显示,2019年中国物管行业管理面积突破1亿平米的企业数量达到15家,其中万科物业、碧桂园服务(06098.HK)、彩生活(01778.HK)及金碧物业,管理面积均在3亿平米以上。

  同既有上市物业公司相比,宋都服务的在管面积只略微领先兴业物联,与其同日交表且现已上市的金融街物业(01502.HK)于2019年9月的在管面积也已达1900万平米,体量是其近5倍。

  而物管行业规模为大,但宋都服务的现有迹象并不支持规模快速走阔。

  地产拆分的物业公司普遍依赖关联公司输血,宋都服务也遵循这一规律,2017-2018年及2019年前9个月其来自宋都股份开发物业(含独立开发和合作开发)的在管建筑面积分别为192.5万311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米,占同期总在管建筑面积的98.4%、95.5%及86.9%。

  宋都服务关联方依赖(来源:招股书)

  但宋都股份却是“小富即安”的保守派,2018年销售额才首度踏破百亿关口,2019年以118.5亿元的年销售额位列克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》第146名,距离当年300亿的销售目标相去甚远。关联方尚且跑不动,意味依赖关联方的扩张路径显然行不通。

  另一方面,宋都服务外拓的野心并不大。2017-2019年9月,宋都服务对标投标次数分别为1次、1次、4次,中标次数分别为0、1、2,频次相当稀少。

  宋都服务收入地区分布(来源:招股书)

  而在区域分布上,宋都服务还是紧守以杭州为首的大本营。截至2019年9月,宋都服务在杭州的在管建筑面积为280.7万平米,占总在管建筑面积的71%;去年头9月来自杭州的收入为4767.4万元,是当期总收益的69.6%。如若算上浙江其他地市,浙江单省在管面积与收入占比分别达到79.8%及84.3%。

  盈利偏弱,长租公寓难添胜算

  在管面积的大小,客观决定收入水平的高低。2017-2018年及2019年前9月,宋都服务实现营收8396万元、1.32亿元、1.37亿元,同期净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

  宋都服务利润表(来源:招股书)

  可以看出,宋都服务的营收增速要快于净利增长,一定程度凸显其的盈利弱化。事实上,于往绩记录期间,宋都服务毛利率分别为29.7%、28.3%、28.5%,而净利率分别为16.6%、15.7%、14.1%。

  宋都服务的盈利能力值得进一步深究。Wind数据显示,2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%,超过宋都服务近两个百分点;上述提及的兴业物联,2019年毛利率高达42.72%,净利率也高达19.10%,宋都服务与之相比逊色不少。

  其实,宋都服务坪效并不低。据悉,2017-2019年杭州的住宅物业平均物业管理费分别为2.3元/月/平方米、2.3元/月/平方米、2.5元/月/平方米,往绩期间宋都服务住宅物业的物管费为2.39元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.63元/月/平方米,均高于市场平均水平。

  单位收费高而利润低,各种的原因在于费用的大幅增长。招股书显示,宋都服务将清洁、保安、养护及园艺服务等部分服均授予外包商,过往期间这部分的成本分别约为120万元、456万元及490万元,占同期销售成本总额约20.3%、47.8%及49.9%。

  加之,宋都服务的物管费收缴率持续走低,从2017年的87.1%降至2019年9月的64.6%,这也使得利润空间变得更薄。

  相较其他物管企业,宋都服务比较特殊的是长租公寓服务,2019年前9月共为其贡献收入124.7万元。目前,宋都服务旗下的[琪寓公寓]均位于杭州时间国际大厦12-13楼,其表示未来将加大长租公寓的投资。

  只是,年内长租公寓雷声不断。如年初“长租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房东租金导致百余名租客被赶,其后“长租公寓第二股”蛋壳公寓创始人兼CEO被调查,蛋壳公寓股价暴跌熔断。

  当下国内的长租公寓通常采取重资产模式,宋都服务的营运能力能否支撑该项业务的发展,也是一个悬而未决的问题。(后台回复“招股书”获取2020年热门IPO公司招股书)

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责任编辑:张海营

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